நிறைவேறியது ரியல் எஸ்டேட் மசோதா!

வீடு வாங்குபவர்களுக்கு நல்ல செய்தி... நிறைவேறியது ரியல் எஸ்டேட் மசோதா!

வருமா , வராதா என்று தொக்கி நின்ற கேள்விக்கு இன்று பதில் கிடைத்துவிட்டது. ரியல் எஸ்டேட் மசோதா இன்று ராஜ்ய சபாவில் நிறைவேறி உள்ளது.

நீங்கள் வீடு அல்லது அடுக்கு மாடி குடியிருப்பு வாங்க ஆசைப்படுபவரா அல்லது அதைப்பற்றி யோசித்துக்கொண்டிருப்பவரா? இந்தக்கட்டுரை உங்கள் பார்வைக்குத்தான். அடுக்கு மாடிக்குடியிருப்பு அல்லது வீடு வாங்கி நொந்து நூடுல்ஸ் ஆனவர்கள் கதை ஏராளம். இவர்கள் எப்படியெல்லாம் ஏமாற்றப்பட்டார்கள் என்று ஒரு சின்ன சர்வே எடுத்து பார்த்ததில் இவை தெரிய வந்தது.

1. கொடுப்பதாகச் சொன்ன தேதிகளில் தாமதம்

2. கொடுக்கப்பட்ட ப்ளான் ஒன்று கட்டப்பட்டது வேறு

3. தரக்குறைவான கட்டடம்

4. தரகர்களின் ஏமாற்றுப்பேச்சு

5. கட்டப்பட்ட நிலம் பற்றின உரிமைத்தகராறு

6. வீடுகட்டித்தருவதாகச்சொல்லி முன் பணம் பெற்று பின் காணாமல் போவது

இப்படிப்பட்ட பிரச்னைகள் வரும்போது நமக்குக்கிடைக்கும் ஒரே பாதுகாப்பு கோர்ட். ஆனால் நம்மை ஏமாற்றியவரை இழுத்துச்சென்று, தீர்ப்பு வாங்கி வருவதற்குள் நாம் இருப்போமா என்று தெரியாது.
இந்தப் பிரச்னைகளுக்கு ஒரு முடிவு கட்ட வேண்டியது மிகவும் அவசியம்.

தவிர நமது அரசாங்கத்தின் "அனைவருக்கும் வீடு 2020க்குள் "  என்பது நடக்க வேண்டும் என்றால் நுகர்வோர் பாதுகாக்கப்படவேண்டும்,  இந்த பாதுகாப்பை மனதில் கொண்டு ரியல் எஸ்டேட் (ரெகுலேஷன் அண்ட் டெவலப்மெண்ட்) மசோதா ஆகஸ்ட் 2013 ல் போடப்பட்டது. இன்று வரை அது பாராளுமன்றத்தில் நிறைவேற்றப்படாமல் நேற்று விவாதத்திற்கு வரும் என்று சொல்லப்பட்டு, மறுபடியும் கிடப்பில் போடப்பட்டது

ஒரு கேள்வி எழ வாய்ப்புண்டு இது நாள் வரையில் இந்த செக்டர் எந்த நிபந்தனைக்கும் அல்லது யார் கட்டுப்பாட்டுக்குள்ளும் வராமலா இருந்தது ?

இல்லை..........

ஹரியானா ,மேற்கு வங்காளம் ,மகாராஷ்ட்ரா போன்ற மாநிலங்லள் இதை மாநிலச் சட்டமாக இயற்றியுள்ளன. நிலம் , மாநிலங்களின் கட்டுக்குள் இருக்கும் ஸ்டேட் லிஸ்டில் உள்ளது. ஆனால் ஒப்பந்தங்கள் மற்றும் சொத்துப்பரிமாற்றம் இவை  concurrent list ல் இருப்பதாலும்,  தற்போது இந்த The Real Estate (Regulation and Development) Bill போடப்பட்டுள்ளது. இது இன்றும் பாராளுமன்றத்தில் நிறைவேற்றப்படாமல் இன்னும் மசோதாவாகவே இருக்கிறது.

இந்த The Real Estate (Regulation and Development) Bill வின் முக்கிய அம்சங்களைப் பார்ப்போம்

1. வாங்குபவர் ,விற்பவருக்குள்ளான எல்லா பரிவர்த்தனைகளையும் இந்தச்சட்டம் பாதுகாக்கும். பாதுகாக்கும் அதிகாரம் Real Estate Regulatory Authority ( RERA ) கைகளில்.

தாக்கம் : வெளிப்பாட்டுத்தன்மை அதிகரிக்கும். பில்டர்கள் நம்மை ஏமாற்ற முடியாது. அவர்கள் சொன்னது, செய்தது எல்லாம் பதிவில் இருக்கும். மாற்றிச் சொல்லி ஏமாற்ற முடியாது.

2.  வீட்டுமனைத்திட்டங்களோ அல்லது வணிகக்கட்டடங்களோ இந்த RERA வில் பதிவு செய்யப்படாவிட்டால் செயல்படுத்த முடியாது.

தாக்கம் :  ஒப்புதல் இல்லாமல் வீடு கட்டிக்கொடுப்பது, புறம்போக்கு நிலத்தில் வீடுகள் அமைப்பது, அங்கீகாரம் இல்லாத நிறுவனம் கட்டடம் கட்டுவது, மட்டரக வீடுகள் அமைப்பது இனி நடக்காது.

3. தரகர்களும் RERA வில் தங்களைப்பதிவு செய்து கொள்ளவேண்டும். அத்து மீறல்கள் அந்தத்திட்டத்தில் இருந்தால் இவர்களுக்கு அபராதம் ரூ 10,000.

தாக்கம் :  இல்லாத இடத்தை விற்பவர்களும்,சம்மந்தப்படாதவர் இடைத்தரகர்களாக இருந்து நம்மிடம் பணம் கறக்கும் நிலை மாறும்.

4. பதிவு செய்தவுடன் வீட்டு புரமோட்டர், சைட் லே அவுட் மற்றும் தேதி, வார திட்டத்தின் அட்டவணை இவைகளை RERA வின் வெப் சைட்டில் ஏற்றவேண்டும்.

தாக்கம் : அப்ரூவ் செய்யப்பட்ட ப்ளானிலிருந்து விலகுதல், கால வரையின்றி தாமதம், கட்டட மாற்றங்கள் போன்றவை கட்டுப்பாட்டுக்குள் கொண்டு வரப்படும்.

5. வாங்குவோரிடமிருந்து பெறப்பட்ட பனத்தில் 70% ஒரு தனி வங்கிக்கணக்கில் வைக்கப்படவேண்டும். நுகர்வோரிடமிருந்து அக்ரிமென்ட் போடுவதற்கு முன் அந்தச் சொத்தின் விலையில் 10% மேல் அட்வான்ஸ் வாங்கக்கூடாது.

தாக்கம் :  தற்போது கட்டுமானம் ஆரம்பிக்கப்பட்ட பின்னும் பணத்தேவையால் வேலை நிறுத்திவைக்கப்படுகிற பிரச்னை தீரும். இதனால் சொன்ன தேதிகளில் ப்ராஜக்ட் முடியாததற்கு  பணத்தேவை காரணம் இல்லை என்பது வாங்குவோருக்குப்பெரும் நிம்மதி. ஒரு ப்ராஜக்டின் பணம் இன்னொரு ப்ராஜக்டுக்கு உபயோகிக்கப்படும் நிலையும் மாறும்.

6. இனி இந்த வீட்டுப்பிரச்னைகள் சிவில் கோர்ட்டுக்குச்செல்ல வேண்டியது இல்லை. எல்லாம் RERA தான் இதை ஆராய்ந்து தீர்ப்பளிக்க வேண்டும்

தாக்கம்: லட்சக்கணக்கில் உள்ள மற்ற வழக்குகளின் இடையே ஒளிந்து கிடக்கும் இந்தப் புகார்கள் இனி உடனடியாக தீர்வைக்காணும்.

7. அனுமதிக்கப்பட்ட ப்ளானிலிருந்து மாற்றங்கள் செய்ய வேண்டுமானால், மூன்றில் இரண்டு பங்கு வாங்குபவர்களின் சம்மதம் கிடைத்தால் மட்டுமே செய்ய முடியும்.

தாக்கம்:  சொல்வது ஒன்று கட்டித்தருவது ஒன்று என்கிற நிலை மாறும்

8. புரமோட்டர்,  வீட்டை வாங்குபவரின் பெயரில் ரிஜிஸ்டர் செய்து தராவிட்டால் திட்டச் செலவில் 10% அபராதம் செலுத்த வேண்டும். RERA விலிருந்து நோட்டீஸ் வந்த பின்னும் செய்யாவிட்டால் மூன்று வருட சிறைத்தண்டனையும், திட்டச் செலவில் 10% அபராதமும் செலுத்தவேண்டும்.ரெஜிஸ்டர் செய்யப்பட்ட விதிகளில் மாற்றம் இருந்தால் திட்டச்செலவில் 5% அபராதமுண்டு.

தாக்கம்:    பணத்தைக்கொடுத்துவிட்டு, வட்டியும் இல்லாமல்,  இருக்க இடமும் இல்லாமல் நாம் படும் அவஸ்தை மாறும்.

9. கார்பெட் ஏரியா net usable area  என்னவென்று சொல்லப்படும்.

தாக்கம்: தற்போது நாம் எந்த அளவுக்குப்பணம் கொடுக்கிறோம் என்பது தெரியாமல் இந்த ஏரியா கணக்கில் ஏமாற்று வேலை நடக்கிறதே, அது கட்டுப்படும்

10. கட்டடத்தில் ஏதேனும் structural defects இருக்குமானால், ஒதுக்கீடு செய்யப்பட்ட தினத்திலிருந்து இரண்டு வருடத்துக்குள் சரி செய்யப்பட வேண்டும்.

11. ப்ரமோட்டர், நிறைவுச்சான்றிதழ் மற்றும் நுகர்வோருக்கு சங்கம் அமைத்துக் கொடுத்தல் ஆகிய சேவைகள் செய்து தரவேண்டும். குறிப்பிட்ட தேதியில், குடியிருப்பை கொடுக்க முடியாவிட்டால், வாங்கிய பணத்தை வட்டியுடன் திரும்பச் செலுத்தவேண்டும். இந்த  வட்டியின் விகிதம்,  வீடு வாங்குவோர் தவறிழைத்தால் செலுத்த வேண்டிய அதே வட்டி விகிதம்.

தாக்கம்: தற்போது ஒதுக்கீடு ஆனவுடம் கை கழுவி விட்டு விடுகிறார்கள் . நிறைய இடங்களில் தண்ணீர் கனெக்‌ஷன், டிரெய்னேஜ் அனுமதி ஏதும் வாங்காமல்  இருப்பது பின்னர்தான் தெரியவருகிறது. ஆனால் அப்போது பில்டர் அங்கே இருப்பதில்லை. இந்த நிலை இனி மாறும். கொடுத்த பணத்தை, வட்டியுடன் திரும்பிப் பெற முடியும்.

இனி இந்த Real Estate (Regulation and Development) Bill 2013 ல் உள்ள சில குறைபடுகள்......

முதலாவதாக 70% பணம் வங்கியில் கட்டப்பட வேண்டும், இதற்கு வட்டி கிடையாது. ஆக அதிகமாகும் செலவு நுகர்வோர் மீதுதான் திரும்பும்.

அடுத்து, சென்னையில் வந்தது போல் வெள்ளமோ அல்லது டெல்லி ஓக்லா பறவைகள் காப்பகம் அருகே கட்டுமானங்கள் கூடாது என்கிற நிலை போன்றோ வந்தால், அப்போது என்ன செய்யப்படும் என்பது யோசிக்கப்படவில்லை.

கடைசியாக Real Estate (Regulation and Development) Bill இறுதி அதிகாரம் பெற்றுள்ளது. மாநிலங்கள் அமைத்த ஒழுங்குமுறை மசோதாவிற்க்கும், இந்தச் சட்டத்திற்கும் மாறுதல் வருமேயானால், Real Estate (Regulation and Development) Bill சொல்வதுதான் செல்லும்.

-லதா ரகுநாதன்